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ニワシゴト2009
2009-05-14 Thu 19:06

GWもあっという間に終わって月曜から仕事の人もいるでしょう。
我が家は日常の管理があるので実質連休は5日が完全にお休みだっただけでした。
一番のネックは植栽の管理です。九州地方はこのGWにかなり暑くなりました。9日は夏日で、不覚にも半袖でフリマに出店した僕は腕が真っ赤になって軽くヤケドの状態になってしまいました。
このような時期は植栽の水管理が頻繁になります。害虫(特にアブラムシ)の被害も大きい季節ですが、水切れは致命的な被害なので毎朝の水遣りが欠かせません。

その反面、5月は新緑と花の時期に当たり、1年の成果がほとんどこの時期に見られるとあって、僕達も苦労はするけど楽しい時期でもあるのです。

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開業2年目の春に受水層の周りにラティスを立てつるバラを誘引しましたが、年々花が充実してきています。ピンクの方はアンジェラです。このバラは1年生の時から咲き始めましたが、その頃は花数も少なく貧弱な花でした。もうひとつはピエール・ド・ロンサール。このバラも1年目は1輪咲いただけだったのに今では10cmを超える花をたくさん付けています。これは一期咲きなので春だけですが、アンジェラは四季咲きの性質があるので10月頃にもう一度、見頃を迎えます。

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山ツツジはもう終わってしまいましたが、今度はサツキが出番を待っています。こちらも今週には満開となると思います。今月は瀕死の重傷だった再生中のアザレアも植え替えです。

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ハーブもこの時期に花を付けるものが多く、今はコモンタイムが薄いピンクの小花をたくさん咲かせています。タイムは種を買って蒔いてもあまり上手く育ちません。トコロが苗を購入して育てるとこぼれダネでどんどん増えて行きます。

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そして今は挿し木の適期でもあります。
今日はダスティーミラーの差し穂を作りました。これも来年に向けての大事な作業です。
先にオステオスペルマム、パレッティア、トラディスカンティア・シラモンタナ、ステラなども挿し木していましたが、これらはほとんど発根したようで、オステオスペルマムなどはこんなに小さいのに花が咲いてしまいました。

生き物を育てるのは大変手間が掛かります。それで賃貸での植栽は、乾燥や刈り込みに強く肥料もあまり欲しがらないツツジ科の植物(全部じゃないけど)やツゲの仲間などの手間が掛からない植物が少しだけ植えられていることが多いのです。僕達があえて手間の掛かる方法を選択したのは知人のアドバイスでした。
僕の物件は建物の中にパティオがあるのですが、そこにはヒメシャラが植えられています。前庭には大木になるエノキも植えています。知人はそこまでするならもっと緑を増やさないと中途半端だ、というのです。しかし営業を始めたばかりの僕達にはまだ不慣れな部分も多く、これ以上手間を増やすことに多少抵抗がありました。しかしこの知人はこれを植えろ、と苗を買ってきてくれるのです。こうなると僕達も覚悟を決めなくてはなりませんでした。
開業から3ヶ月目に始まった植栽計画はその苗に始まり、トマトやピーマンの夏野菜と変化して行き、収穫した野菜は住民へ配布するサービスのスタートとなりました。特にミニトマトは大人気で、配布をすると100%貰って頂けます。柿はあまり人気がないのですが(泣)ブルーベリーは大人気です。このブルーベリーは薫の記念樹として植え付けたものです。

植栽の効果はジワリジワリと効いてきました。
それだけではなく近所の(特に婦人会)に植物のことで良く話し掛けられるようになり、良い意味でコミュニケーションの役割を果たしています。
実は賃貸にとってこれら「植栽」は別の役割を持っています。最大の役割は「防犯」です。
手間の掛かる植物がいっぱいあるということは「管理者が常駐か頻繁に訪れる」ことを意味しています。また凝った植栽は地域の人目を引きます。それは常に「人目に触れる」心配がある物件を意味しています。お陰で1階でも安心して住んで頂く環境になりました。
5月の連休明けは庭造りの大変重要な時期です。この時期に植え付けする植物が多いので、大変忙しい時期となるのです。
緑の多い物件は内覧にも大きく影響しています。人は知らず知らずの内に緑を求める傾向があると感じます。実際に住む部屋を見る前に「外観と植栽」はかなり効果を上げて来たことは事実です。
このようなことが誰でもできるとは思っていませんが、自分達の持ち味でキッチリ営業活動することは意味があると思います。

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別窓 | 大家さんちどげぇ~な | コメント:2 | トラックバック:0 |
フローリングの張替え
2009-04-04 Sat 11:51
桜も満開の時期。すっかり春めいて、と言いたいトコロですがやたら寒い日が続いています。
最近更新が止まっていたのでまたIKEA死亡説が出る前に何か書いておかないと(笑)と思い近況報告します。

先日退去された部屋の美装が始まりました。この部屋は学生さんが4年間住んでくれた部屋です。
今回は就職が郷里の方に決まったということで退去されることになりました。この学生さんはずっと吹奏楽部に所属していてトランペットを担当していて、僕も音楽が好きなものだからとは何かと付き合いの多い方でした。

引越しが終わると原状の確認作業に入るのですが、正直なトコロを言うとこの作業は何度やっても好きになれません。今回は相手の親御さんも不慣れなのでしょう。非常に緊張しているのがわかりました。
いつものように目立つ汚れを洗剤で落ちるかテストして張替えかクリーニングか判定していきます。やはり何箇所か落とせない汚れがあってクロスの張替え部分をご案内します。前回オハナシした201号室と違って契約違反もなく通常の使用の場合は残価に対する損害賠償です。今回のケースではクロスが5年経過しているので残存価値を25%と算定して請求されます。
個人的な意見ですが『原状回復のガイドライン』を下敷きにして算定されるのなら、新築は長く住んだ方がお得です。逆に6年以上経過した物件を選ぶのも手だと思います。もちろん傷など付けなければ関係ないのですが、どんなに注意していても「うっかり」は人間ですからあると思います。

通常は現場での確認が終わってから追加請求はしない方針なのですが、今回は何故か見落としガありました。クローゼットのクロスに50㎝程度の染料系塗料と思われる汚れと、玄関クロスの下側にめくれとカビを発生させていました。恐らく何度も水が掛かり拭き取らなかった結果起こったものと思われます。
また窓際のフローリングには目地の部分を中心に白ボケて劣化を発生させていました。

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クリーニングを開始して気が付いたのですが、これは日焼けによるものではなく雨が降り込んで拭き取りが遅れた結果だとすぐにわかりました。それも1度や2度ではないと思われたので本人に確認するとそういう事が何度かあったのだそうです。
できるだけ「後出しジャンケン」にならないように、と思ってはいるので請求するか悩んだのですが、やはり損害は損害ですから秩序を保つ為にも請求することにしました。お父さんに連絡して残念なお知らせをしたのですが「息子のしたことは親が責任を取るのが当然」と快諾下さり、僕も胸を撫で下ろしたのでした。この間の退去者に見せてやりたいくらい。

今回はそのフローリングの張替え作業です。
201号室では不動産屋さんから紹介された業者を入れていましたが、大工さんが「技術的にできない」ということがわかっていたので、この物件を建てた時に施工して頂いた大工さんに何としてもお願いする必要がありました。ジツは軍曹の携帯に入れていたデータが水没事故で全て消えてしまい連絡先が分からなくなっていたのです。それで様々なトコロに連絡してやっと連絡先がわかりました。この大工さんの腕は確かなのは当時の工事を見ていたので良く知っています。何しろこの物件はあまり通常は住宅で行わない収まり部分が多く、経験豊富な技術のある業者でないとムリでしたので、業者選定には随分と苦労させられました。鉄骨業者は5社以上落とされました。

フロアは本当なら全て張替えた方が楽でキレイに仕上がります。部分の張替えとなると相当に大変なのです。その理由は簡単。フロアの構造にあります。
フローリングは四方の木口に『サネ』と呼ばれる勘合が付いています。これが噛み合っており、サネの部分にはU字のステップル釘で固定されているのです。ですから一部を剥がすのでさえ慎重に行わないと相手のフローリングを痛めてしまいます。こういう施工方法ですから当然部分張りはフローリングの通常行う施工方法が取れなくなります。もっと大変なのは今回のように部屋の端だとサッシの額縁や巾木との兼ね合いから高度な技術が要求されます。特に巾木は、フローリングの小口を収めるために見切りとして入れられるだけにフローリングが仕上がって本来施工されるのですが、補修工事では順序が逆なので傷を付けずに作業するのは非常に神経を使うのです。しかも巾木がこの物件のように特注だと代替品がありません。工事の残りが少しあったのですが、それも既に出してしまいいつかはまた巾木を建具屋さんに作ってもらわなくてはならないでしょう。うちの工事で使ったダイノックシートはそういう時のために1本丸々取り寄せて保存しています。この巾木を痛めると交換するのですが、当然下地にもダメージが加わります。そうなるとその面のクロスと下地ボードまで貼り替えとなり、一気に費用が跳ね上がるのです。

フローリングを始めほとんどの建材は現実的にはロットが異なると同じ型番でも色は中々合いませんし、最悪なのは廃版になっているパターン。建材は数年程度で廃版になることが多く、クロスなどは毎年商品の入替えがあります。つまり部分補修しようと思っても現実的は困難なケースが多いのです。柄ありのクロスなんか使ったら後が大変な事になるので無地のクロスが多いのもこんな事からです。

国土交通省 『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』

こちらのデータにフローリングや障子などの考え方が記載されています。20~21ページにそれが書かれています。ガイドラインにはこのように製品の入れ替わりや施工方法によって部分補修が著しく困難になることが考慮されていません。つまり建材や建築の現場というものが考慮されていないのです。フロアに傷を付けた結果、全て張替えと言われるのは背景にこのような事情も絡んでいます。部分の張替えで済むケースは、初めての張替えでフローリングの在庫がありそれを施工できる業者を抱えている、という条件が揃わないと困難なのです。しかも部分張替えをすると次の張替え工事は更に関連する場所が増えて補修範囲が広がります。その原因は実際の工事を見てもらえばお分かりになるでしょう。


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張替えるフローリングを剥がす為、丸鋸で切り込みを入れていきます。真中の部分を先に剥がせる様、1枚のフローリングに対して長手短手にそれぞれ2箇所切り込みを入れます。ノミで削っているのはサネの上部分です。

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真中の部分が剥がせるとやっと側面のサネを外す為のスペースが出来ます。

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ステップルはオス側のサネに打たれています。写真ではメス側のサネが写っていますが、それから少し離れてステップルがあるのが分かると思います。その位置がオスのサネの根元です。

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施工箇所のフロアを全て剥がし終わりました。

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水が浸入したのがフリーフロアにハッキリ残っています。丸鋸を入れた場所も良く分かりますね。

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フローリングのサネの状況です。これは全て『イキ』ですので張る方のフローリングのサネで調整することになります。
施工する順番には決まりがあるので右から施工して行きますが、ココが最初の難関。まぁ、どこも難関なのですが(笑)
ココにはサッシの額縁と巾木が干渉します。できるだけサネを残す為ココに回り込むようフローリングを挿入するのですが、反対側のサネは裏側を落とさないと入れることができません。若干の回り込みに使うアソビを調整していきます。

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何度か調整の後、入れ込み。

他のフローリングは窓を開けて撓らせながら差し込む方法。言葉で書くと簡単そうですが、実際はかなり大変です。特に最後の長物は全く逃げる場所がないのです。

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仕方がないのでメスのサネを落とします。片側のサネを生かして、反対側は乗せ掛け接着する方法をするしかありません。

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やっと収まりました。
次に剥がすとなると、このように接着されているので範囲が拡大するのは必至です。全体で見ると色が明らかに違うのも良く分かると思います。賃貸に住んで退去後というのは滅多に見ることはないと思いますが、部分張替えとはこのような感じになります。
施工費用は2万円で行って頂きました。材料は1坪で終わるかと思いましたがサネの向きの都合でプラス1枚を出しましたので6738円でした。
今回は窓枠が無事だったのでホッとしていますが・・・

交換が難しい場所には極力傷を付けないで下さい(泣)

大工さんも言っている事ですが、このような施工は本来のフローリングの性能を十分に発揮できないのです。

個人的に言わせて貰いたいのですが
良質な賃貸や住宅の推進をするはずの国土交通省が何故

「部分張り」を提唱するのか理解できません



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例えば引越し当日に付けてしまった傷。もうココまで張替えるとほとんど張替えになる場所です。そこで僕が補修します。

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こんな感じです。安易にフロア用クレヨンでお茶を濁すような仕事はしません。傷付いた表面の部分を取り去り樹脂でくぼみを埋めて木目を書き込んで最後に艶調整の保護膜を塗装して終わりです。こういう補修は大分に業者がなく、福岡から呼ぶのですが何と出張料だけで3万円。更に高速代金も請求されます。技術料もこの程度の補修だと最低1.5万円ですから貼り替えた方が安いくらい。
僕の場合、この程度の傷は4~5千円+出張実費で承っております。

お仕事ください(爆)

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ロフトへの梯子にも塗装の傷みが発生していました。これだってモノを掛けていたのですが「ちょっと何かで保護するとか気を付ければこうなりませんよね」と説明して塗装することを了解して頂きました。が、いつもの業者は色会わせも下手(泣)
前回なんか塗装がめくれているのに直に塗って僕から怒られ塗り直しになっています。(ケレンくらいしろよ)しかも色が違い過ぎて如何にも塗りました、という有様。

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こんな感じですよ(苦笑)
今回は僕が塗装します。あの業者より絶対上手い自信があります(笑)

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上は元の塗装でラインから下側を全部塗っています。塗装の境が分かるでしょうか。
ジツは僕も塗装の艶を手で触って境が分かる程度です(笑)
お金を取るならこれくらいの仕事をして貰いたいものだ・・・(6千円も取ったくせに)

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クロスも自分達で張替えました。だって建具に傷付けるんですよ、この業者(はぁ~)
元のクロス屋さんは腕は良いんですが「遠いからチョコチョコ仕事はメンドクサイ」だって。ハッキリ言い過ぎだよ。(気分的にはわかるが)

賃貸は不労所得、と言われていますが

どこが不労所得なのさ(こんなに働いているのに)
連続で3戸クリーニングは相当に疲れます。

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原状回復終了
2009-03-21 Sat 13:44

先日の記事で取り上げた201号室は修復作業完了です。クロス貼り替えの工事中はクリーニング作業も同時に進めようかと思いましたが、さすがに施行業者とブッキングするのは気が引け、僕は注文を受けていた棚を製作していました。こちらも仕上げ塗装が終わって、最後のエイジング処理を行えばいつでも納品できる状態です。

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昨日、クロス貼り作業が終了したので、こちらで行う作業の続きです。
まずは玄関のシューズクローゼット上に付けた傷と修復。

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時間がないので全てポリパテのみで下地作り。研ぎ出しと充填を重ねること3回で漸くまともな下地が出来上がります。この上に化粧のシートを貼って修復します。これカッティングシートです。トコロがいろいろ試して、これが一番キレイに仕上がります。
いつもなら少し大き目に切って、壁で定規を当てカットするのですが、この部屋は前後と右側が仕上がり面で逃げがありませんので、きっちり寸法通りに切り出して貼って行きます。

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これで説明されなければわからない程の仕上がりです。

フローリングに付いた傷は程度にも拠りますが結構消す事ができます。
深い傷は消し難いのですが、この程度まで消す事が出来ます。この後、ウレタン系の硬質ワックスでコーティングすると修復箇所がわからないほどになります。

クラックの入った結構深めの傷。こういう傷は樹脂を入れても比較的目立ち易い傷で修復が難しい部類に入ります。

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軽く凹んでできたよくある傷。これは楽勝です。

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見ての通り、ワックス処理しなくてもどこを修復したのかわかりません。
通常はこのような修復を行わないのですが、僕の物件ではこのような修復を行って引き渡します。だって少しでも傷のないキレイな部屋に住んで貰いたいじゃない(笑)
因みにこれらの傷は入居者の負担ではありませんので、僕と軍曹が次に貸す入居者の為に行っている仕事です。
今回は幸いなことに次の入居者が決定しました。今月ご入居です。
前回の法人さんからも連絡があり、修復の不足分が振り込まれてきました。

全てはスムーズに行っているように思えて、中々そうはならないものです。

フローリングの貼り替えは業者の大工さんがビビってムリというし、もう一人は忙し過ぎて見に来る時間もない有様。直貼りといっても捨てコンパネを入れてるんですがねぇ。

最悪なのは玄関ドア。すでに発注済だったのですが何と生産中止。従って受注製作ということで納期が最短で来月8日。こりゃ~参ったゾ。

しかもクロス工事の業者が作業中に洗面カウンターに傷をつけてしまい、その修復やら、他にも建具に欠損した傷が。次のご入居が決定しているので時間がありません。結局、フローリングを張り替える筈だった場所は僕が修復して引渡し、その後の入れ替わりで張り替え工事を行うこととなりました。しかも業者が中途半端に入れたフローリングの補修材が繊維に入ってしまい除去できないばかりか、補修した場所がわかりまくります。余計なことをしてくれた・・・orz
クロスを張り替えるのにエアコンを浮かしたまでは良かったがその後の再設置で外壁のパテを入れ直していません。これも僕が気が付いて入れ直し。
建具に付いた傷は業者は覚えがない、というので仕方なしに僕が補修します。いつもなら欠損部分にパテを入れて研ぎ出し同じような柄のシートを貼って修復するのですが今回は連絡を受けたのが前日の夜。つまり作業するのは引っ越してくる当日なのです。そこでホワイトのポリパテで形を出すトコロまでやって引き渡します。これでもかなり注意して見ないと気が付かないでしょう。

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ご入居される方には説明するので、当然わかるのですが1年もすると忘れているかも(笑)
因みに入居する時にはこのような修復場所の履歴と傷の状況を一緒に確認いただいております。

201原状回復確認書

部屋もあの惨状がウソのように清掃され、いつでも入居できる状態に仕上がりました。

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今回は普段にも益して疲れました(苦笑)
さぁ、今月はあと2室退去です。4月前半までテンテコマイでしょうね。

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