スポンサーサイト
-------- -- --:--
上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
別窓 | スポンサー広告 |
原状回復終了
2009-03-21 Sat 13:44

先日の記事で取り上げた201号室は修復作業完了です。クロス貼り替えの工事中はクリーニング作業も同時に進めようかと思いましたが、さすがに施行業者とブッキングするのは気が引け、僕は注文を受けていた棚を製作していました。こちらも仕上げ塗装が終わって、最後のエイジング処理を行えばいつでも納品できる状態です。

genjo01.jpg
genjo02.jpg

昨日、クロス貼り作業が終了したので、こちらで行う作業の続きです。
まずは玄関のシューズクローゼット上に付けた傷と修復。

genjo04.jpg
genjo05.jpg
genjo06.jpg

時間がないので全てポリパテのみで下地作り。研ぎ出しと充填を重ねること3回で漸くまともな下地が出来上がります。この上に化粧のシートを貼って修復します。これカッティングシートです。トコロがいろいろ試して、これが一番キレイに仕上がります。
いつもなら少し大き目に切って、壁で定規を当てカットするのですが、この部屋は前後と右側が仕上がり面で逃げがありませんので、きっちり寸法通りに切り出して貼って行きます。

genjo03.jpg
genjo07.jpg
genjo08.jpg

これで説明されなければわからない程の仕上がりです。

フローリングに付いた傷は程度にも拠りますが結構消す事ができます。
深い傷は消し難いのですが、この程度まで消す事が出来ます。この後、ウレタン系の硬質ワックスでコーティングすると修復箇所がわからないほどになります。

クラックの入った結構深めの傷。こういう傷は樹脂を入れても比較的目立ち易い傷で修復が難しい部類に入ります。

genjo09.jpg
genjo10.jpg
genjo11.jpg

軽く凹んでできたよくある傷。これは楽勝です。

genjo12.jpg
genjo13.jpg

見ての通り、ワックス処理しなくてもどこを修復したのかわかりません。
通常はこのような修復を行わないのですが、僕の物件ではこのような修復を行って引き渡します。だって少しでも傷のないキレイな部屋に住んで貰いたいじゃない(笑)
因みにこれらの傷は入居者の負担ではありませんので、僕と軍曹が次に貸す入居者の為に行っている仕事です。
今回は幸いなことに次の入居者が決定しました。今月ご入居です。
前回の法人さんからも連絡があり、修復の不足分が振り込まれてきました。

全てはスムーズに行っているように思えて、中々そうはならないものです。

フローリングの貼り替えは業者の大工さんがビビってムリというし、もう一人は忙し過ぎて見に来る時間もない有様。直貼りといっても捨てコンパネを入れてるんですがねぇ。

最悪なのは玄関ドア。すでに発注済だったのですが何と生産中止。従って受注製作ということで納期が最短で来月8日。こりゃ~参ったゾ。

しかもクロス工事の業者が作業中に洗面カウンターに傷をつけてしまい、その修復やら、他にも建具に欠損した傷が。次のご入居が決定しているので時間がありません。結局、フローリングを張り替える筈だった場所は僕が修復して引渡し、その後の入れ替わりで張り替え工事を行うこととなりました。しかも業者が中途半端に入れたフローリングの補修材が繊維に入ってしまい除去できないばかりか、補修した場所がわかりまくります。余計なことをしてくれた・・・orz
クロスを張り替えるのにエアコンを浮かしたまでは良かったがその後の再設置で外壁のパテを入れ直していません。これも僕が気が付いて入れ直し。
建具に付いた傷は業者は覚えがない、というので仕方なしに僕が補修します。いつもなら欠損部分にパテを入れて研ぎ出し同じような柄のシートを貼って修復するのですが今回は連絡を受けたのが前日の夜。つまり作業するのは引っ越してくる当日なのです。そこでホワイトのポリパテで形を出すトコロまでやって引き渡します。これでもかなり注意して見ないと気が付かないでしょう。

genjo14.jpg
genjo15.jpg

ご入居される方には説明するので、当然わかるのですが1年もすると忘れているかも(笑)
因みに入居する時にはこのような修復場所の履歴と傷の状況を一緒に確認いただいております。

201原状回復確認書

部屋もあの惨状がウソのように清掃され、いつでも入居できる状態に仕上がりました。

genjo16.jpg

今回は普段にも益して疲れました(苦笑)
さぁ、今月はあと2室退去です。4月前半までテンテコマイでしょうね。

スポンサーサイト
別窓 | 大家さんちどげぇ~な | コメント:26 | トラックバック:0 |
公平さとは何か
2009-03-10 Tue 23:38
今回は愚痴です。先日のツーリングレポートを先にアップする積りでしたが、あまりに頭に来たのでこちらを先にアップします。あんまり面白いハナシではないので興味のない方はお読みにならない方が良いかもしれません。立場によっては不快感を持つ可能性もあります。

因みに今回も長文になるかも(笑)

一部の人は知っていることですが僕がこうして世間的に見れば無職(本当はかなり仕事してるんですよ)なのにノウノウと暮らしているように見えるのはサラリーマン時代から副業を営んできたからです。
僕の世間的立場は平たく言うと「大家」です。要は賃貸業ということなのです。
まぁ、賃貸業なんてものは「左団扇」に違いない、と世間では思われがちですが、近年の賃貸業は左団扇どころか「火の車」というのが現実だったりします。現在の賃貸市場は「借手市場」だと言われています。つまり供給過剰の状況なのです。しかも今後の日本は更に少子化が進むと予想されているだけに賃貸市場は益々、苦境の一途だと考えられています。だからこそ僕が乗り気満々でこの事業に手を染めたわけではなく「できることならしたくない」というのが本音でしたが、様々な家庭の事情から僕が事業主にならなくてなりませんでした。

賃貸というのは他の業種にはない特殊性というのがあります。例えば希望エリアにしか住めない、だとか数量に限りがある限定品などのように大量生産品の商売とは明らかに異なる特性があります。僕はそれを逆手にとって「特殊物件化」を試みたのです。僕が良く口にしたのは「この物件はスポーツカーだ」ということでした。
スポーツカーというのは誰でも興味を持つ対称ではないですし、好きだからだけでは購入できない種類のクルマです。それだけに需要は多いとは言えません。反面どうしてもコレじゃなきゃ、というのもスポーツカーだと思うんですよ。ここまで読んで下さった方は多分クルマが好きだから、僕の拙い説明でも意味が分かってくれたと思います。つまりデザインを優先させて唯一無二の物件にする・・・それが初動動機になったのです。
人間というのは不思議だな、と思うのですが、ここでも不思議な縁で事業が進むのです。
当初、この物件の仕事をしたいという建築会社からプランの図面を出してもらったのですが、僕が考えている事業プランとはミスマッチしていました。そこで僕が図面を描く時間をもらって下絵ができたらお会いする、という約束を交わしました。僕はその期間中にできるだけ思い描いているプランを描き、言ってみれば絵空事のような図面を手にしてこの社長と顔合わせをすることになります。ジツはこの顔合わせで僕の絵が社長に気に入られなければ、この事業は進むどころかやってさえいなかったかも知れません。トコロがこの社長、僕のプランが気に入ってしまって、てっきり僕は「こんなバカなアパートがあるか」と否定されるものと思っていただけに驚かされました。仕事が欲しいからオベンチャラを言っただけと受け取れなくもありませんが、僕の提案はそれを差し引いても奇抜なものだったのです。決定的だったのは「結局、アイデアは人が考えるものだから」という一言でした。それだけで僕はこの人と仕事がしてみたい、と思ったのです。
その後は予算確保のために銀行廻りや、官庁との折衝、地域への説明など仕事が山積みでした。しかもラフプランから具体的な詳細図などの図面を描き、よりリアルな事業計画書の作成、法的な勉強なども並行して行っていたのですから事実上休みなんかありませんでした。あっ、言っておきますけど普通はココまでしませんよ。
そして、そんな僕の「慎重論」と「奇抜論」がない交ぜな事業がスタートしたのは実に1年5ヵ月後でした。それまでの無理が祟ったのかその年、僕は倒れて緊急入院してしまいました。

さぁ、自分が倒れてしまうほど仕事して完成させた物件です。当然、その分思い入れも大きいのは良く分かって貰えると思います。僕は物件に必要以上の感情移入をしないよう「商品」や「住まい」などと呼んでいました。そうでないと退去時に必要以上の損害賠償が生じる原因になりかねない、そう思ったのです。

最近、ニュースなどで取り上げられるようになった敷金問題。これの原因はほとんどが原状回復に纏わる事柄です。とりわけワイドショーの内容はセンセーショナルな事ばかりで、本質は掘り下げて取り上げられていないように思われます。

1 敷金は全額戻る
貸主がこの問題に触れるのも多分タブー。言われちゃ困る家主は存在します。
敷金ですがこれは「預託金」です。どういうことかというと、家賃の不払いが生じた場合などに備えて預けているお金なのです。家賃の大半は借入金の返済に充てられるのが普通です。ですから家賃が遅れると非常に困るわけです。それで一時的に充当する目的で敷金を預けておくのです。会計的にいうと家賃としては最終的に充当できません。何故かというと預託金は「負債」に相当するからです。ですから敷金は全額、退去時(或いは相当の期間をもって)に返金しなければなりません。

しかし敷金が全額戻ったというハナシはあまり聞かないと思います。それは今話したように多少の誤解も含まれています。敷金は全額返済です。しかし家賃の滞納などは論外としても、部屋の損害賠償に当たる部分が発生するとそれを借主が弁償しなければなりません。法的な流れでは敷金は返済され、損害賠償請求を別に行って支払うのが正しいのです。しかしそれでは非常に煩雑になりますので相殺処理をして残金を返しているに過ぎません。クルマの事故でお互いに過失があると修理代を相殺しますね。あれと考え方は同じです。

2 原状回復と損害賠償は違う
ではここでいう損害賠償とは何でしょう。
文字通り損害を発生させたら弁償しなさい、ということです。原状回復と誤解されることが多いのですが、原状回復とは入居した後につけた設備や家財を撤去して借り始めた時の状態に戻す、というに過ぎません。つまり民法第598条の収去権です。ですから原状回復の意味は家財や取付けたモノが全てなくなっていれば原状回復されたと理解していいわけです。借りた時が新築だったから新品にして戻せ、というのではありません。よく明渡しの確認でこの原状回復と損傷した部分の確認が行われます。この損傷に対して行われるのが「損害賠償」なのですが、同時に行われることから原状回復と損害賠償の分かれ目が曖昧になって誤解されているのだと思われます。
住居用の賃貸は、通常の住居のみの使用を前提にした家賃の設定をしています。もう一点は契約書に必ず記載されている「善良なる管理者の注意義務」を行ったかどうかがあります。省略して善管注意義務と呼ばれますが、これは簡単にいうと「借りているものにも自分の持ち物と同等以上の注意をもって使用しなければなりません」ということです。空室なら家主や管理会社の管理が及びますが、入居されると勝手に入って管理する事などできません。つまり入居者は賃借人になると同時に家主と同等の管理義務が発生することとなるのです。
民法第400条、民法第298条第1項、民法第350条、民法第659条

明渡しの時に行う確認とは、生じた損傷が「通常の生活で誰でも起こり得る損傷か」また「それ相応の善管注意義務を果たしても防ぎ得ない損傷か」という判断をしています。また告知義務違反がなかったかもこの時点で判断されることが多いと思われます。契約違反だったなんていうのは論外ですが、例えば設備に不具合があったのに通達しなかった結果、損傷が拡大すれば重過失が問われることになります。
非常にこの「通常の使用かどうか」という判定が難しいだけでなく個人差もあるので具体的な例を示してみたいと思います。

雨が降り込んで、濡れたクロスにカビを発生させた。

雨が窓から降り込むことは誰にでもあると考えられます。しかしその後、水分を拭き取るなどの対処を行わずカビが発生すれば、それは誰にでも起こるとは言えません。

タバコはもっと厄介です。
最近は風当たりが強いタバコですが、喫煙そのものは通常の使用と考えて良いでしょう。ただしタバコを吸えばヤニによって部屋が汚れることは誰でも理解できる筈です。これを原因から結果が予見できる事実といいます。つまりタバコは吸っても構わないが、ヤニで汚れないよう注意を怠ってはならない、また汚れた場合それ相応の努力を持って除去することに務めなくてはならない、というのが善管注意義務と照らし合わせても妥当だと言えそうです。これが実行困難なのかというとそうでもないようで、僕の物件は非喫煙者が比較的多いのですが、過去にお二方が喫煙者なのにほとんどクロスを汚さずに退去されました。多少黄ばんだかな程度でよく見ないとわかりませんでした。勿論、敷金は全て返金されました。

この損害賠償に関するトラブルが多いことから国土交通省が発行した『原状回復に関するガイドライン』が参考にされる事例が増えてきました。これも良く誤解されていますが、これは法律ではありません。ガイドラインはあくまでガイドラインでしかないのです。しかもこのガイドラインの内容は貸手と借手の双方の事情を鑑みて作成されたとは到底思えない机上の空論と受け取れるような箇所が存在します。僕の物件では契約違反や悪質な場合は重契約違反としてガイドラインを参照しない方針を採っています。逆に通常通り使って退去する方にはガイドライン通りの清算を行っています。何故ならマジメな入居者とフマジメな入居者を同列に扱うのはどう考えても公平とは言い難いからです。正直者がバカを見る世界であってはいけないと思います。契約違反を行うような者を擁護するのは法治国家として如何なものかと思います。

「アイツがあんな清算をするからだ」
これは僕の営業エリアでの僕に対する揶揄ですが、僕は当たり前のことを当たり前に行っている積りです。優良な入居者をそれ相応に評価して何が悪い。

本来ならばこのようなガイドラインなどを出すまでもなく、自分の責任は自分で償うというのは誰にでもわかることですし、特約に付いても不当だという前に何故、契約したのかなのです。現在は契約時に重要説明事項で特約の説明が行われています。そこにも説明をされ理解したとサインをするのに、それを不当として裁判を起こすような連中がいます。そんな無理が通れば契約書など紙切れ同然です。責任回避も甚だしい。

ココまでお読み下さった方、大変お疲れ様です。
ちょっと休憩しますか(笑)

さぁ、僕がこのようなことを何故書く気になったかというと、先日の退去の件があったからです。
この入居者は2年程前にこちらで新しく事業を行うので住居を探しているという方でした。ただ不動産会社からは法人なのですがチョット特殊な事情があるらしく「どうしましょうか」というものでしたが、聞いた限りは取り立てて問題はなさそうに思われたので住居として契約すなら良いと返事をしました。入居して暫くは特段変わったこともなく、時折娘だと紹介された女性が訪ねて来てこの入居者を送り迎えしていました。それが暫くするとその娘という女性がほとんど住んでいる状態になります。本当はこの時点で「同居人」としての届出をしなければなりません。届出が必要ないのは子供が生まれた場合のみなんですよ。しかしこの頃は僕達とも挨拶をし、至って普通に会話する中で「暗黙の了解」で済ませてはいけないのですが、厳密にそこまでしなくても、という対応をしていました。何故ならこの契約者は高齢だったから、一人きりは少し不安だと考えていたのです。
その後、僕も仕事が忙しく、軍曹もPTAの役員が続いたこともあって出掛けることが多く、彼等と頻繁に会うことは少なくなりました。会わない時は1ヶ月以上会わない時があるのです。何時しかその娘さんがいるのかいないのかすらわからない状況でした。
数ヶ月見ないなと思っていた頃です。外で休みの日に植樹の手入れをしていると、何やら共用通路で声が聞こえます。少ししゃがれ声でずっと何かブツブツ言いながら出てきます。僕は「うちにこんな入居者はいただろうか」と訝しげに見ていると、どうやら例の娘さんのようなのです。ようなのです、とはおかしいかも知れませんが、人相が変わって別人のようでした。一瞬信じ難かったのですが、僕に気が付くとバツが悪そうにして小さな声で「こんにちは」と挨拶して出て行きました。この時になってやっと「やはりあの娘さんだ」と確信できたのです。
その頃だったと記憶しているのですが、契約者本人が郵便受けの開錠方法を憶えられないのでセロテープを貼り付けるという事件がありました。軍曹がテープを剥がして「共用では勝手な事はしないでください」と注意すると「家賃を払っているから良いだろう」という返事を返されたそうです。
共用部分というのは家賃が発生していないので契約書の束縛が100%優先される場所です。それだけに僕達も善管注意義務を遵守して運営しなければならず、もちろんこのような事は許されていません。契約書上は重契約違反で強制退去もあり得るのですが、さすがにセロテープ如きではそこまでするのは行き過ぎです。注意しても続けるようならこちらも強制的な対応をするという判断でしたが、その後は注意が効いたのかテープが貼られる事はありませんでした。
問題はむしろ娘の方でした。段々にその異常さはエスカレートして行ったのです。僕が注意すれば効果はあったのですが、次第に軍曹でも手に負えなくなってきていました。ある日、偶然僕が出掛けようとして会った時はかなりの興奮状態で意味不明のことを捲し立て、正直これは普通ではないなという印象です。
「言っている意味が全く理解できません。共用では大声は他の住民の迷惑になりますのでお静かに。もし守れないようならそれなりの処置を取りますよ、いいですね」
これで部屋に戻ってくれたから良かったのですが暴れでもしたら困ったことになっていたでしょう。しかもこの直後に近隣のモールなどで迷惑行為があったことがわかってしまいました。地域の人にもこの人達の事を訊ねられたことがあったのですが、もしかするとご迷惑をお掛けしていたのかも知れないと思うと申し訳なく思います。
さすがにこのまま住まわせる訳にはいかない状況と判断した僕は、不動産会社に連絡し事情を説明した上で契約解除の手続きの用意があることを伝えました。
トコロがこのタイミングでこの入居者から「退去申し込み」のFAXが入ります。あまりにタイミングが良過ぎるのが気持ち悪いだけでなく、なにか疾しいことがあるのではないか、とさえ思ったことも事実です。
更に不思議なことにこの契約者は普通免許を持っていないと聞いていたのですが、運転する姿を目撃したのです。それもかなり危なっかしい運転で本当に運転できるのか疑わしいので、他のクルマや建物にぶつけやしないかと後をつけるほど。まさか無免許運転か?おかしなことばかり続きます。

明渡しの日は15日としてあったのですが、それ以前にこの契約者は何と連絡することなく引越しを始めました。この物件はセキュリティーを装備しているのですが、引越しの時にはドアを開放するので勝手に行ってはいけない約束になっています。館内規定で開放するドアに管理者(つまり僕たち)が常駐する約束なのです。とにかく約束を破りまくってくれます。
後日に約束した時間通り明渡しの立会いを行いますが、部屋の惨状を見て愕然とします。僕は急性咽頭炎で声が出難いので軍曹のサポートだけにしようか、と思っていたのですがコレは口を出さなければならないだろうと確信しました。
恐らく入居して以来、掃除はしていないだろうという事は明白でした。またタバコの量は常識外れに多いヘビースモーカーだろうくらいは誰にでも判断できる汚れ方です。実はそれ以前から共用通路でタバコの臭いがするのでどこの部屋か注意していたのですが、やはりこの部屋だったのか。因みに僕は喫煙者ですが、その僕ですら臭いがわかるほどでした。部屋の中はそのタバコの臭いと他の臭気が混ざって吐き気がします。
先に部屋の損傷部分をチェックシートに記載し写真撮影を行います。また同時に機器の動作チェックと紛失しているものがないか見て行きます。この作業はお互いにあまりいい気はしないものです。こちらは品定めをしているようですし、相手にとってはどこまで請求されるのか内心ヒヤヒヤしているに違いありません。特にこのような使い方をしたならば。
僕「おや、洗濯機パンの排水にエルボがありませんね。どうされましたか?」
入居者「最初から洗濯機は置いてないのでそこは使ってない」
僕「へぇ~本当に使ってないんですか・・・(どう見ても使っている)まぁ後程わかるでしょう」
僕「キッチンのシンクに付属していた蓋はどうされました?」
入居者「そんなものは見たことがない」
僕「いや、ご入居された時に説明を受けたと記録が残ってますよ」
入居者「ないものはない」
僕「探す気がないのでしたら有償でよろしいですね」
こんな感じです。ウソはつくは態度は横柄だわでこれでいい感じを持てという方が無理。
傷の記載と撮影が終わったので説明に入ろうとした途端です。
入居者「家賃の性質とはどういうものですか」
僕「今からそれも合わせてご説明致しますので、それもちゃんと分かり易くご案内しますが」
この時点でブチキレタ。言いたい事はよ~く分かったから後でしっかり教えて差し上げますよ、おじいちゃん。
あのね~、イマドキの大家が『原状回復に関するガイドライン』を知らないと思ったら大間違いだよ。こちらが若いと思ってなめたなマネをしやがって。
この入居者がひとこと言っただけで信頼関係は何もなくなってしまい、ただの利害関係が違う二人です。しかも、こういう事をいう人間は「自分の責任がどこまであるか」しっかり理解できているからこそ何とか責任を逃れられないか『ゴネ得』をしようとするのです。そんなことを許すわけがない。
しかもこの人が哀れな身よりもないような老人などというのなら、多少は大目に見ないこともなかったのですが、この人は法人代表で社会的地位もそれなりにある人です。

僕「ココにクロスへ傷が付いていますがどんな経緯で付いたか憶えていますか?」
入居者「いや憶えていない」
僕「ココにほら、何か家具のようなものを置いていた跡が残ってるじゃないですか、引越し屋さんが傷を付けたんじゃないですか?」
入居者「何故他人の付けた傷がこちらの責任なんですか」
僕「貴方が善管注意義務として監督責任を負っているからです。私は原契約者の貴方に請求しそれが貴方の被った損害と考えるなら引越し業者に訴えを起こしてください」
正直、クロスは全面貼り替えと思われたので、こんな傷はどうでも良かったのですが、相手がどの程度知識があるのか見たかったのです。知識があってもなくても当たり前の事を言うだけなので関係ないけど。
ドアは正直驚きました。アルミドアの表面が裂け鋼板が見えています。男の僕でもどうしたらこんな傷が付けられるのか想像も付きません。
僕「こんな傷はどうやったら付くのか教えてください。鋭利なもので力一杯突くとこうなるんですか?」
入居者「私は覚えがないし誰がやったかわからない」
僕「現実に傷ありますよね。ココわかります。先程説明したように来訪者が行った行為も貴方の責任です。貴方はそのわからない人を訴えてください」
不動産会社「コレ補修とかできるんですか?」
僕「それは多分無理でしょう。だって補修業者呼ぶだけで3万ですから(笑)交換の方が安くなると思います」
入居者「交換だって」
僕「傷は現実についているでしょ。交換するしかないじゃないですか。これが普通の生活をして誰でも付く傷だと貴方言えますか?」
入居者「・・・・・・」
問題のタバコによる汚損。うちではあまり苦労することのない事項です。とりあえず部分テストでどの程度の汚損かテスト。軍曹に「洗剤用意して」と。
ビニールクロスというのは汚れを放置すると組織に入り込んで取れなくなるのです。しかし然るべき注意を払い掃除を怠らなければ先の事例のように最小限度の汚れで済み、請求などされないのです。
やはりテストすると組織に完全にヤニが入って取れません。クリームクレンザーでも試しましたが落とすことができません。これ以上の研磨剤を使うとクロスそのものが損傷してしまいます。

僕「今、洗剤によるテストを行いましたが汚損を落とすことができません。そのため常識を超える喫煙量に加えて汚損を予防する或いは清掃するという行為を行っていなかった、と判断して全面クロスを貼り替えます」
入居者「2年も暮らしていればそれくらいは普通でしょう」
僕「喫煙者の私から見てもこれは普通の喫煙量とは到底思われません。主喫煙者は誰ですか」
入居者「来た者も吸うことがあるし特定はできない」
僕「時折訪れる来訪者がココまでの汚損を発生させるとは考え難いでしょう。お嬢さんがヘビースモーカーだったのですか?」
入居者「・・・・・・」
僕はこの入居者よりも娘を疑っていました。見事図星だったようです。
不動産会社「タバコを吸うなとは勿論言いませんよ。でもモラルというかマナーというか他人のモノを借りているのだからそれなりの注意をすればココまで汚れないでしょう。例えば換気扇の前で吸うだとかベランダで吸うとかすればいいじゃないですか」
入居者「そんなことまでできない」
僕「僕は外か換気扇の前でしか吸いませんよ」
入居者「しかし2年も住んでいれば」
僕「喫煙者でもほとんど汚さずに退去された方はいらっしゃいますよ。そういう努力をした方から私がクロスの貼り替えを請求するとでも思いますか」
入居者「しかし家賃を払っているのだからクロス代は」
不動産会社「金を払えば何をしてもいいってわけじゃないんですよ」
僕「私が提供するのは普通の常識を持って住まう方への空間提供サービスです。それ以上は想定していませんしそれ相応の家賃を頂いておりません」
入居者「だがそれを一方的に通常を超えると言われても」
僕「だから今ご確認頂いたように、誰でも客観的にご理解頂ける方法で通常の損耗なのかどうかご確認頂きましたし我々は法に則った方法でその根拠を提示しているのです」
入居者「法律は冷たいものだから」今度は情に訴えるのか
僕「確かに法律は冷たいかも知れません。しかし、その法律を持ち出さなければ納得されないのではないですか?」
入居者「しかしお互い立場が違うのでそういう判断がなされる」
僕「確かに立場が違うので利害関係が異なるのは分かります。だからこそ客観的判断をするために法を持ち出すのでしょう。正直なトコロ、私がこのような作業を好き好んでやっていると思っているのですか?
このような査定は貴方も気分が悪いでしょうが私もいい気分ではないのです。」
入居者「こんな退去の方法は始めてだ」
僕「なら貴方は一緒に立ち会わず双方の納得で成立したという損害賠償でない場合、素直に納得できるのですか。そのために責任分担のご確認を頂いている最中ではないですか」
入居者「しかし今は素晴らしい洗剤があるのでそれを使って汚れを落とせば貼り替えなくてもいいんじゃないですか」
不動産会社「ならその素晴らしい洗剤を使って綺麗にしてお返しすればいいじゃないですか」
僕「ではお聞きしますが、その素晴らしい洗剤の製造元メーカーと品名を上げて頂けますか」
入居者「いやそのような洗剤は沢山あるので」
僕「具体的にご提示してくださいと言っているのです。我々は今、一般的な洗剤で落ちない、ということを目の前で証明しました。では貴方が反対論をいうのであればその素晴らしい洗剤とやらで汚れが落ちることを我々の目の前でご証明下されば良いではないですか」
入居者「・・・・・・」
僕「ご提示頂けないのですね。なら出任せに言ったと判断して宜しいですね。では全面貼り替えを実行します」
入居者「貼り替えまでしなくても」
不動産会社「これ普通に張り替えの事例ですよ」
僕「貼り替えたくなければ何故然るべき措置を取らなかったのですか。ならばこのような事態にはならなかったではないですか。大事に使って敷金が返却される入居者が私の物件は大多数なんですよ」
入居者「・・・・・・」
僕「私と貴方の関係は確かに遥かに貴方の方が年上ですが借手貸手の関係は年など関係ないし、私の資産を貴方に社会通念上期待される保全義務をもって維持して頂く事を前提にお貸ししているのです。それを怠れば然るべき損害賠償が発生して何の不思議があるのですか」
入居者「しかし私はわざとやったわけではなく」
僕「善管注意義務とは故意過失に関係なく予見できる全責任を負っています。例えば貴方の携帯電話を私が借りたとしましょう。当然、サービスの対価である通話料は私が支払うものとします。しかしその携帯電話をうっかり、つまり叩きつけるなどして壊せば故意ですが、手が滑って落としたなどの場合は過失ですよね。ココの部屋から下まで落とせば確実に携帯としての機能が果たせないほど破壊されるのは明白です。しかし私が故意にやったのではないのですよ。しかし、貴方は通話料を私が払っても携帯電話の弁償を私に求めるでしょう。私も同様に貴方に対してサービスの対象を超えているのでその部分を支払えと申し上げているのです。ここに何か不自然な意見がありますでしょうか」
入居者「・・・・・・」
僕「私の物件は20~30代の若い方達がほとんどです。しかし彼等はしっかりルールを守り敷金だってほとんど返金される使い方をされております。また自分の過失で損傷を与えれば自己責任として自己申告してくれます。そんな若者に比較して今の貴方の態度は何ですか。恥ずかしいとは思いませんか。貴方より遥かに年若い方々が貴方よりずっと自分の責任は自分で償う姿勢なのですよ。社会人として当り前の責任が貴方は果たせないというのですか。私の言っている事はおかしいことですか。況してやそのようなマジメな入居者と同様に貴方に同じ対応をすれば彼等に不公平だといわれて仕方がないことです。だから厳しく対応しているのです」
入居者「・・・・・・」
僕「私のお客様は退去の時もそのような姿勢なので、私も出来る限りのことをして差し上げたいと思います。人間というのはおかしなものでね、自分の資産が損害を被っているのにそういう人には出来るだけ損害が小さくなるように努力するんですよ。私も人が良いといえばそうなのかも知れません。しかし私はね、最後に悪い印象で別れるよりこのアパートがいい思い出で終わって欲しいんですよ。お互いがありがとうございました、と言って別れるような状況です。年なんか関係ないんですよ。私にとって最後まで大切なお客様には違いないんですから。それでね今までそういう別れ方をしてきたんですよ。私はね、そういう利益を超えた経営が理想なんですよ。だから努力を惜しまないんです」
僕はかすれる声を振り絞って諭すように話していました。
入居者「・・・・・・」ハッキリ言ってこの後言葉が出ませんでした。

僕「ご理解頂けたならココにサインと捺印していただけますか」
ここまでしてやっとサインと捺印に応じてくれました。正直なトコロ僕の知識がフルに活用できたのですが不本意としかいいようがありませんでした。このような顧客が自分の客であって欲しくないという虫のいい理想が一人歩きしていたのかも知れません。
その後の調査でこの入居者は住居として契約しているにも関わらず禁じられていた営業用に転用していたことが露呈してしまいます。もうココまで契約違反を繰り返してくれると開いた口が塞がりません。

別窓 | 大家さんちどげぇ~な | コメント:26 | トラックバック:0 |
バッテリーの交換
2009-03-05 Thu 21:30
156のバッテリーを交換しました。先日の車検で指摘されたのですがディーラーの見積額は22,050円。電圧が65%まで低下しているのでこの機会に交換しませんか、というお奨めだったのです。確かに156はバッテリーの突然死が多く報告されていますので生きているうちに交換するのが吉でしょう。しかし悪魔の囁きが・・・

同じものが手に入るのなら安いに越したことはないではないか。

ちょうど量販店の会員キャンペーンの案内が来ていて15%OFFのパスポートがあったのです。このパスポートは期間中であれば回数制限なし、全ての商品対応、取り寄せ部品にも適用、という太っ腹の内容だったので「店頭になくても取り寄せればいいや」などという甘い考えに至っても不思議はないでしょう。それにXantiaのバッテリーも死亡したトコロでした。156のバッテリーをお下がりで貰って凌ごう、などと考えてしまうのも貧乏人の悲しい性。
そんな思惑から「バッテリーはこちらで交換します」と断ったのです。

後日、パスポートを持ってお店へ出掛けました。バッテリーのコーナーでBOSCHの棚を探しますが、思ったとおり適合品は店頭にはありませんでした。因みに156の場合V6モデルとTSモデルではバッテリーの適合品が違います。

2.0TS及びJTS PSI-6H
2.5V6 PSI-7H

これがBOSCHのWebに掲載されている適合品です。トコロがV6モデルにPSI-6Hは大丈夫らしいのです。今まで装着していたバッテリー(旧品番PPI-6H)もディーラーからの見積りにも”PSI-6H”でした。
そこで店員さんに価格を調べて頂く事にしました。「メーカーに問い合わせますので数分ほどお待ちいただけますか」というのでブラブラしながら待っていると「お客様、価格が出ましたのでこちらへ」とカウンターへ促され、メモを見ると驚愕の価格がソコに書かれてあったのです。

よんまんよんせんえんっ!!!

確かに今年の1月に大幅な値上げがあったばかりでしたが、あまりにディーラーの見積り価格と掛け離れているので「これ何の価格なんですか?」(バッテリーの価格だよ)と言ってしまいました(笑)
聞いてみるとPS-IシリーズではなくてSILVERシリーズのSL-6Cの価格(そりゃ~高いわけだよ)
改めてディーラーからの品番を伝えメーカーに確認して貰いますが、結局取り寄せできないのだそうです。
要するに量販店に卸しているのはSILVERシリーズでPS-Iシリーズはディーラーなどに特化した商品だというのです。

こうなりゃ貧乏人の聖地「ヤフオク」へGo!
検索するといっぱい出品されていますが何か(笑)
一般に出回ってはいけないはずのPS-Iシリーズがいっぱいだぁ~。あまり深くは追求しないでおくことにして、適当なトコロで落札してしまいます。

BOSCH PSI-6H 落札価格10,800円也。
送料400円と代引手数料420円をプラスしても11,620円でした。

battery02.jpg

早速交換と行きたいトコロですが、V6モデルはバッテリーを交換するにも一筋縄では行きません。見ての通りバッテリーにサクションパイプが干渉するのです。

battery01.jpg

TSモデルならバッテリーの留め金の固定ボルトをエクステンションを付けたラチェットで緩めれば何とか交換できなくもありませんが、V6はどう考えてもムリ。こういう時は秘策を駆使します。その心は『邪魔なモノは外す』(笑)
まずバッテリーのマイナス端子を緩めて外し、プラス端子も同様に外してフリーにします。感電しちゃあ洒落になりませんから。
バッテリーに干渉するサクションパイプ、つまりエアクリーナーボックスの後からエアフロ手前までの区間を外してしまいます。

battery03.jpg
battery04.jpg
battery05.jpg
battery06.jpg

さて156に限ったことではないのですが、ホース類はワンタッチタイプのホースクランプが多数使われています。これがチョット曲者で、外すのはドライバーかラジオペンチで外せるのですが、組もうとすると(特に小径サイズのヤツ)が嵌り難い。

battery10.jpg

しかも一度外すと材が伸びるので締付力が弱ってしまいます。それと僕の156にはK&Nのコットンフィルターが装着されているのですが、これは定期的にメンテナンスできるようになっているフィルターですが、そのためにもサクションパイプを外さなきゃなりません。
そこで今回はメンテしやすいようにクランプもモディファイしました。と言ってもただ水道用のホースクランプに交換しただけですが(苦笑)
圧力が掛かるトコロや燃料系のクランプは専用のものが望ましいですが、インテークのように圧力が小さいトコロなら水道用で十分間に合います。因みにクルマ専用のホースクランプはBMWで各種揃うのでお試しを。

ホースクランプ13~28 175円×2
ホースクランプ48~95 435円×1

battery09.jpg

サクションパイプのエアフロ側は熱が掛かる為なのか、かなり固着していて抉りながら外しますが外れる時は一気に外れるのでケガに注意。
バッテリーの固定金具を13㎜のソケットで外します。

battery07.jpg
battery08.jpg

欧州車はココが一般的でない13㎜が多くて、このサイズはスパナの標準セットでは省かれています。余談ついでにこの固定金具は日本車なら上からバッテリーを跨ぐようにバーが固定するのが普通。その為ボルトも少し緩めればバッテリーが交換できるのですが、欧州車の場合はバッテリーの下側で固定するので固定金具を完全に外さないとバッテリーが降ろせません。実はこの固定方法による形状の違いが国産車用と輸入車用の違い。中身が特に違いがあるわけではないんです。大体大きさも装着範囲内ならかなり融通が利くようです。
バッテリーを降ろしてみると、樹脂製の受け皿が割れていました。バッテリーが14.3㎏もあるから割れたのでしょうか。積み替えも気を付けないと腰が割れてしまうかも(笑)

battery11.jpg

今回は部品もないのでそのまま組み付けました。次回交換の対象ですので記録しておくことにします。
後は新しいバッテリーを載せ、サクションパイプを取り付けます。今度はボルトを締め付ければ良いので作業が捗ります。
ハナシが前後しますが、サクションパイプを外した後のエアフロとエアクリーナーにはウエスやビニール袋などでゴミが入らないよう養生することをお奨めします。
バッテリーのターミナルを最初と逆の手順で繋いで終わり。因みにプラス側の端子カバーが閉まりません(苦笑)まぁ、いいか。

battery12.jpg
battery13.jpg

156から降ろしたバッテリをXantiaに積み替えて2台とも始動テストして終了。
新しいバッテリーになって少しだけクランキングが短くなったような。キーレスの反応は良くなりました。もし反応が鈍い、という場合バッテリーかも知れませんよ。
Xantiaから降ろしたバッテリーは近所のGSで引き取ってもらいました。持ち込みはやってないらしいのですが無理を言って引き取って頂きました。ありがとうございました。
バッテリー処理費用300円

あ~疲れた

battery14.jpg
別窓 | AlfaRomeo | コメント:14 | トラックバック:0 |
Alfa164 O.C./B.M. Combinazione viaggio del “soba” della primavera
2009-03-04 Wed 21:05
いよいよ今週末、Alfa164 Owner’s ClubとBella Macchina合同の蕎麦ツーリングが行われます。というかBella Macchinaのツーリングと言う方が早いか。九州の164OCメンバーは人数が少ないため単独ではツーリングが成立しないトコロまで来ています。そのため寄り合いも西日本というような大きなカテゴリーに参加するか、別に所属するクラブと合同というスタイルでイベントを行っている次第です。
大分サイドでも新年会の折に蕎麦を食べに行くハナシは出たのですが、時同じくして福岡でも同様のハナシが出ていてRZ230さんが発起人となり合同の蕎麦ツーリングが決定。大分組では「花郷庵」の要望が強かったのですが、福岡組の「そらいろのたね」に行きたいという要望のため「和の花」になりました。Bella Macchinaとしてのツーリング自体かなり久しぶりなので、今回のツーリングには気合十分なメンバーが多いことと思います(笑)

日時:2009年3月7日(土)
集合場所:福岡メンバー 九州自動車道 基山PA 10:00AM集合
      大分メンバー 別府湾SA 10:30出発予定
日田サニーで福岡メンバーと合流 11:15~30


日田サニー出発は12:00前を予定しています。
日田サニーから和の花まではおよそ42kmの距離。おおむね1時間20分です。


大きな地図で見る

ルートは玉川バイパスから212号線に乗って松原ダム・杖立温泉を経由して318号線へ入り北里柴三郎記念館の辺りに出て387号線を北上、途中からファームロードわいたに入り現地到着のコースが一番スムーズなルートになると思います。日田から追い越し禁止の片側1車線道路ですが、空いていればアップダウンの多いワインディングでファームロードはスピードもソコソコに出てしまうルート…だったはず(何せ暫く行ってないものですから・・・)因みに谷方向へコースアウトすると簡単に死ねますΣ(゚д゚lll)ガーン
ルートは気分次第で変わるかも、というジツにイタ車のクラブらしい(笑)内容なので、さぁどうなることやら・・・

今のところ大分からは3台、福岡からは7台で総勢10台。蕎麦屋さんの駐車場に停められるのか?と心配な台数になってきました。まぁ~何とかなるでしょ(笑)
そうそう、福岡からは164OCのineroさんがご参加されるそうです。お会いできるのを楽しみにしています。

参加予定メンバー(敬称略)
<福岡メンバー>
RZ230/Alfa Romeo Roadster Zagato
キャメル/ Volkswagen GolfTouran
inero/Alfa Romeo164Quadrifoglio
καω/Alfa Romeo 156 V6
hayase/Alfa Romeo Spider TS
masa-a/Alfa Romeo 147 TS SELESPEED
ヤンチャデルタ/Lancia DELTA Integrare EVO-2 Gialla

<大分メンバー>
マレス/Alfa Romeo 156 V6
まっちゃん/Alfa Romeo 147 GTA
IKEA+蕎麦好き@昂希/Alfa Romeo 156 V6

少し心配なのは空模様。激しい雨ということにはなりそうにありませんが、どうも曇りのスッキリしない天気という予報です。気温も週の中では低いようなので肌寒さを感じる天気となりそうです。オープン勢はどうするのか。突然の雨に備えて最初から幌を降ろさないか、サイドウインドを上げてヒーターを最大にして乗るか・・・う~ん、ビミョー。
更にビミョーなのが僕自身。急性咽頭炎になってしまい声が出ません。熱が出ないのが不思議なくらい痛いのですが、炎症があるためか異常にカラダがだるい・・・週末までには頑張って直します。

別窓 | AlfaRomeo | コメント:2 | トラックバック:0 |
山は富士、海は瀬戸内、湯は別府
2009-03-03 Tue 22:30
日曜日は東九州珠算選手権に上の子が出場するので朝早くから会場の別府市にあるホテル ニューツルタに出掛けて来ました。いつもなら全国大会でも各県ごとに競技するので、普段から見知った顔ぶればかりなのですが、この大会は各地から選手が集まり競技を行うので地元で開催されるにも関わらず、普段とは全く異なった雰囲気で会場が包まれています。
特に教室毎に「必勝」などと入ったハチマキ姿は受験時代以来は見る機会などほとんどなく、異様な雰囲気さえあります。
大体は毎回出場する選手というのが限られて来るので、親同士も顔見知りです。去年の長崎大会に出た子の親御さんが言うには、会場の雰囲気に呑まれたことや慣れない出題形式で全く実力以前で終わってしまったそうです。この会場を見てもそんな感じですから、慣れない場所であれば無理からぬトコロでしょう。
そんなワケで全く我が子もそうなのだろうと考え「出場するのもいい経験」程度に思っていましたから、競技の間に久しぶりに別府の駅前通りへ出掛けたり、近くにある有名な「竹瓦温泉」に行って写真を撮ったりしていました。

spa_takegawara.jpg

トコロが蓋を開けてみれば読み上げ暗算では3位、総合12位の大健闘。
親バカ丸出しで恐縮ですが「よく頑張った」と誉めてあげたい。普段からマイペースな性格なので周りの雰囲気に呑まれなかったのでしょう。このマイペースは生活の上ではマイナス要素になっている彼ですが、こういう場面では寧ろプラスに働き、何でも型に嵌めたような教育も如何なものかと改めて思いました。

さて、恒例となっている競技後の食事ですが、隠れた名店を探すのも最近の楽しみになっています。別府には食事で出掛けることがほとんどなく何が食べたいか訊ねると麺好きらしくラーメンがいいと言います。
そこで以前は大分市内に店を構えていた「一所懸命」に行ってみる事にしました。大分時代には「美味しい」というウワサは聞いていたもののとうとう行けずにいた店です。


大きな地図で見る

最初に聞いていた時間より競技が早く終わって、訪れたのは12:40頃。時間的には込み合う時間なので「座れないかも」と思っていたのですが、予想に反して客は少なく2人席に。
メニューは至ってシンプルでラーメン、うまからラーメン、チャーシュー麺しかありません。それぞれにセットメニューが用意されていて、後はトッピングが好みで追加できるくらいです。
僕はうまからラーメンの餃子とライスのBセット、昂希はチャーシュー麺をそれぞれ注文。
テーブルの上に置いてある調味料入れも清潔で整然としていて非常に印象が良い。小さなことだけど結構気になる部分で、こういうつまらないことでソンをしている店もみたことがあります。

注文してから3分もしない内に出来てきました。多分過去最短の時間だと思います。
具はチャーシュー2枚、煮たまご1/2、ねぎとシンプル。うまからのタレはチャーシューの上に乗せてあって、自分で溶いていくスタイルです(これで2度旨い)
スープをノーマルのまま一口すすると、これがジツに旨い。熊本のコッテリが2回も続いたことも響いているかも知れませんが、くどすぎず脂も控え目ですがしっかり出汁が出たスープ。豚骨特有の臭みも良く抑えられています。大分伝統の博多より若干太い面。ついそのまま食べる方へ行ってしまい写真を撮り忘れるところでした(笑)

ishokenmei.jpg

餃子も来たので熱いうちに頂きます。この餃子も小振りだけど旨い。これラーメンとバランスが取れるように計算してありますね、きっと。ラーメンは旨くても餃子は???な店は多いものですが、ここの餃子は単品でも逝けるかも知れません。
一番感心したのはご飯がおいしかったこと。日本人ならご飯は拘りますよね。それなのにご飯がおざなりなラーメン屋さんは多い気がします。いつもご飯で感心するのは「カツヨシ」という地元のトンカツ屋なのですが、それに匹敵する旨さでした。ご飯をお代わりしたくなったのは初めてじゃないかな。何と14:00までは無料でおかわりができます。
2人で一気に完食。
今、3本の指に入った瞬間です。
重箱の隅を突付くようなことを言えば、ちょっと塩が強い感じはありましたがそれも嫌な感じはありませんでした。体調もあるでしょうからね。
ここはリピートしてもいいな。

別窓 | 日々記 | コメント:2 | トラックバック:0 |
| 欧州車貧乏記録簿 |
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。